Você deveria consertar sua hipoteca para sempre?

Fnovos ativos são tão políticos porquê a habitação e, portanto, poucos mercados dependem tanto das fronteiras nacionais porquê os das hipotecas. Os governos podem mexer em intermináveis ​​botões para controlar o que se passa, relativamente a tudo, desde quanto se pode pedir emprestado e quem pode emprestar, até ao que podem fazer se você os endurecer. Para os mutuários de hoje, porém, uma questão parece mais urgente: quanto tempo dura a sua solução?

Se você é americano ou dinamarquês, a resposta pode muito muito ser que você tem uma taxa de juros fixa durante o período de sua hipoteca. Uma vez que resultado, poderá prestar tão pouca atenção quanto desejar à postura agressiva dos bancos centrais e ao aumento dos rendimentos das obrigações. Em muitos outros países – incluindo a Grã-Bretanha, o Canadá e grande secção do sul da Europa – as taxas hipotecárias tendem a ser fixadas durante alguns anos, no sumo, ou nunca. Se você se enquadra neste grupo, pode ter recentemente devotado muito mais atenção à política monetária do que gostaria, uma vez que (parabéns!) você é um dos seus canais de transmissão. Diante do aumento iminente dos pagamentos, você pode estar olhando com inveja para aqueles que nunca precisam se preocupar com eles.

No entanto, as coisas não são tão boas porquê parecem à primeira vista para oriente grupo. O mercado imobiliário enregelado dos Estados Unidos, com os proprietários relutantes em vender e perder as taxas baixas que garantiram durante os anos de quantia barato, deverá alertar os decisores políticos para os perigos das soluções a longo prazo. Para os contribuintes de hipotecas, há uma razão mais simples para serem cautelosos com tais empréstimos. Uma taxa vitalícia pode oferecer segurança psicológica. Mas é uma segurança que você deve remunerar dispendioso para conseguir.

Para entender por quê, comece explicando porquê as taxas fixas são definidas. Quem quer que lhe esteja a emprestar – banco, sociedade de construção ou investidor em obrigações – ou está a pedir emprestado o quantia (por exemplo, aos depositantes) ou a renunciar a emprestá-lo a outra pessoa (por exemplo, comprando títulos do governo). Em ambos os casos, estão a renunciar ao pagamento de juros noutros locais. A taxa de hipoteca precisa ressarcir isso para que você possa emprestar. Um método de indemnização é uma taxa que flutua de convénio com as condições de mercado, sempre igualando os pagamentos de juros que o credor está perdendo em outro lugar. A outra é uma taxa fixada por um determinado número de anos, ao dispêndio médio de financiamento que o credor espera ao longo do período.

O problema é que você pode querer remunerar sua hipoteca antemão – para mudar de mansão, por exemplo. Com uma taxa flutuante, é improvável que o credor se importe. Enfim, eles podem pegar o seu reembolso e emprestá-lo a outra pessoa pela mesma renda. Mas com uma taxa fixa, eles podem se importar consideravelmente. Suponha que você originalmente concordou em remunerar juros de 5% por 30 anos e depois deseja pagá-los em um momento em que a taxa equivalente de mercado caiu para 3%. Nesse cenário, o seu credor não poderá mais emprestar seu reembolso por alguma coisa parecido com a mesma renda. Mais uma vez, eles vão querer uma indemnização: a diferença de dois pontos percentuais, multiplicada pelos anos restantes da hipoteca, multiplicada pelo seu saldo restante médio. Muito, em outras palavras.

Daí a impopularidade das taxas fixas de 30 anos em grande secção do mundo. Poucos mutuários querem aventurar enormes custos de pré-pagamento se as suas circunstâncias mudarem e os mercados se moverem na direção errada. Uma solução é os reguladores limitarem os custos, mas isso unicamente desencoraja a licença de empréstimos para soluções de longo prazo.

Ou por outra, a solução opção adoptada pela América e pela Dinamarca parece quase uma alquimia. Em ambos os países, as hipotecas podem ser fixadas por 30 anos e são pré-pagáveis ​​pelo valor nominal, a pedido do mutuário. Os americanos não experimentam lucros ou perdas, independentemente da evolução das taxas. Da mesma forma, os mutuários dinamarqueses não pagam qualquer penalização se as taxas caírem (tornando a sua taxa fixa rosto em conferência), mas podem obter lucro se as taxas subirem. Isto significa que, ao contrário dos americanos, os dinamarqueses não precisam de se preocupar em transfixar mão de uma taxa mais barata do que a de mercado para se movimentarem, e podem fazê-lo com mais liberdade.

No entanto, há um preço para tudo e, neste caso, o preço são os custos de financiamento exorbitantes. A taxa média de uma novidade hipoteca americana de 30 anos é de 7,2%, enquanto a taxa do Tesouro de 30 anos é de unicamente 4,4%. Na Dinamarca as taxas equivalentes são de 5,3% e 2,9%. Entretanto, na Grã-Bretanha, os custos dos empréstimos para os detentores de hipotecas e para o governo são globalmente semelhantes. Dito de outra forma, ambas as soluções de longo prazo acrescentam mais de um terço a cada um dos 360 pagamentos mensais da hipoteca em questão. Aqueles que tiveram a visão invejável de prometer taxas mínimas há alguns anos talvez não se importem muito. Todos os outros, por mais invejosos que sejam, deveriam lembrar que a segurança não é barata.■

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