Uma vez que é que os preços das casas americanas ainda podem estar a subir?

Hpropriedade regularmente aproxima-se do topo das pesquisas sobre o que os americanos mais desejam na vida. Infelizmente, esta segmento do sonho americano raramente foi tão difícil de entender. Aqueles que pretendem entrar no mercado imobiliário enfrentam um triplo golpe de preços elevados, hipotecas dispendiosas e escolha limitada. Juntos, estes factores conspiraram para tornar a habitação profundamente inacessível, com poucos sinais de conforto no horizonte.

No entanto, de uma forma indirecta, a crise imobiliária também ajuda a explicar um dos enigmas económicos mais prementes da actualidade: a razão pela qual o desenvolvimento americano se manteve robusto, desafiando as previsões de uma recessão.

Embora a habitação esteja normalmente entre os sectores mais sensíveis às taxas de rendimento, as coisas não têm sido tão simples na América. À medida que a Suplente Federalista se tornou agressiva nos últimos dois anos, as taxas hipotecárias dispararam, passando de menos de 3% para mais de 7%. Para a família média que compra a lar média, os pagamentos da hipoteca duplicaram, passando de tapume de 14% do rendimento familiar mensal em 2020 para quase 29% em Junho, o valor mais ressaltado desde 1985, de congraçamento com a Associação Pátrio de Corretores de Imóveis (ver gráfico).

Surpreendentemente, o salto nas taxas hipotecárias não levou a um declínio nos preços das casas. Eles caíram brevemente à medida que as taxas começaram a subir, mas desde logo se recuperaram para os máximos recordes atingidos no início do ano pretérito, depois que o incitação da era cobiçosa se espalhou pela economia. Os números divulgados em 29 de agosto mostraram que esta recuperação pode estar ganhando força: os preços das casas no segundo trimestre do ano subiram a um ritmo anualizado de 15%, de congraçamento com o é&p Índice Case-Shiller, uma referência para os preços imobiliários americanos.

O que explica esta resiliência impressionante? Para alguma coisa do tamanho do mercado imobiliário americano – onde as vendas anuais valem tapume de 2 biliões de dólares, espalhadas por uma economia de dimensão continental, na qual algumas regiões estão a florescer e outras a contrair – há inevitavelmente uma resposta matizada. No entanto, um bom resumo veio no final de agosto de Douglas Yearley, executivo-chefe da Toll Brothers, uma das maiores construtoras residenciais dos Estados Unidos, durante uma teleconferência de resultados. “Ainda há compradores por aí. Eles têm muito poucas opções”, explicou.

Embora a procura de casas tenha derribado à medida que as taxas aumentaram, a oferta de propriedades caiu quase simultaneamente. Os compradores de casas normalmente obtêm hipotecas de taxa fixa por 30 anos – alguma coisa inédito na maioria dos países, mas visto quase porquê um recta constitucional na América, devido ao papel da Fannie Mae e da Freddie Mac, duas empresas gigantes apoiadas pelo governo, que compram hipotecas de credores e securitizá-los. Ao permitir que os credores ofereçam taxas fixas de longo prazo, o seu objectivo é facilitar às pessoas a compra de casas. Mas agora as taxas de longo prazo estão a servir porquê um impedimento, uma vez que os proprietários que obtiveram hipotecas a juros baixos antes de a Fed aumentar as taxas não têm vontade de desistir delas e, por isso, não estão dispostos a vender as suas casas. Redfin, uma plataforma imobiliária, calcula que 82% dos proprietários têm taxas de hipoteca inferior de 5%. Charlie Dougherty, do banco Wells Fargo, labareda o resultado de “um estado de animação suspensa” para o mercado imobiliário.

O declínio nas transacções, mantendo-se todos os restantes factores iguais, deverá prejudicar a economia, atenuando a diligência relacionada com a habitação, com menos verba gasto em remodelações, novas construções, mobiliário e assim por diante. Porém, não foi logo que as coisas aconteceram. Incapazes de trocar por imóveis melhores, os proprietários encarcerados investiram mais na reforma de suas casas atuais. A subida do trabalho remoto reforçou esta tendência, com as pessoas a aditar espaço de escritório extra às suas casas. As despesas de remodelação em 2022 atingiram quase 570 milénio milhões de dólares, ou tapume de 2% do PIBum aumento de 40% em termos nominais em relação a 2019, de congraçamento com o Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard.

Muitos daqueles que enfrentam o mercado para comprar casas optaram por construções novas, em vez do stock existente. Uma vantagem das casas recém-construídas é que elas estão realmente disponíveis. Isto significa que representam tapume de um terço das listagens ativas oriente ano, supra da média de 13% nas duas décadas anteriores à pandemia de covid-19, segundo a Associação Pátrio de Construtores de Casas. Uma vez que afirma Daryl Fairweather, da Redfin: “Os construtores estão se beneficiando porque não têm a concorrência dos proprietários existentes”.

As construtoras também têm sido ousadas ao oferecer incentivos aos compradores. O mais surpreendente é que têm “comprado” até 1,5 pontos percentuais nas taxas hipotecárias, pagando antemão uma taxa única que reduz os futuros pagamentos de juros. Isso permitiu que suas empresas hipotecárias internas oferecessem taxas de aproximadamente 5%. Para os construtores residenciais, estas aquisições equivalem a uma redução de tapume de 6% do seu preço de venda, alguma coisa que podem facilmente remunerar dada a solidez dos seus balanços. Para os compradores, as taxas hipotecárias mais baixas são um conforto bem-vindo no envolvente atual, o que se traduziu numa recuperação tanto nas compras porquê na construção. Novos começos em residências unifamiliares chegaram ao fundo do poço no final do ano pretérito. Em julho, as partidas aumentaram quase 10% em conferência com o ano anterior.

Os tipos de propriedades agora se perguntam se a resiliência dos preços continuará. O mercado enfrenta um teste à medida que as taxas hipotecárias sobem ainda mais. Durante grande segmento do ano pretérito, as taxas pareciam ter estabilizado em torno de 6,5%, mas desde o início de Agosto os investidores concluíram que a Fed manterá a política restritiva durante mais tempo, o que empurrou as hipotecas para 7,5%. “Quanto mais altas as taxas, mais a demanda cai. Isso vai alcançar as construtoras muito rapidamente”, avalia John Burns, consultor imobiliário. Para combater uma desaceleração, alguns credores podem oferecer negócios mais arriscados. A Zillow, uma plataforma imobiliária, começou a promover pagamentos iniciais de exclusivamente 1% em residências no Arizona, um mercado outrora aquecido. Se os preços caírem, os proprietários com pouco capital próprio nas suas casas poderão estar entre os primeiros a entrar em incumprimento.

Porém, se o mercado imobiliário permanecer resiliente, serão os decisores políticos da Fed que enfrentarão um teste. A poderoso diligência do mercado imobiliário contribui para um sobreaquecimento da economia. Uma recuperação sustentada dos preços também complicaria as perspectivas de inflação. A relação não é totalmente simples, uma vez que a propriedade aparece nos índices de inflação em termos de rendas, e não de preços de compra. Ou por outra, os principais indicadores de inflação tendem a permanecer detrás das medidas de rendas de subida frequência em pelo menos seis meses. Estas medidas caíram durante grande segmento do ano pretérito e o declínio está agora a reflectir-se nos índices de inflação oficiais – um processo que provavelmente continuará no início de 2024.

O que acontece depois disso é muito menos patente. Por um lado, um número recorde de unidades de apartamentos está presentemente em construção e esta oferta deverá limitar as rendas. Por outro lado, o preço inacessível da habitação está a forçar mais potenciais compradores a entrar no mercado de arrendamento, o que poderá aumentar as rendas e aumentar a inflação. Uma coisa importante é clara: até que as taxas de rendimento voltem a descer, milhões de americanos não terão outra escolha senão protrair o seu sonho da lar própria. ■

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