Conheça os investidores imobiliários disfarçados da América

Cah, sério comprou a mansão ao lado? Na América, os compradores de imóveis residenciais normalmente se enquadram em duas categorias. Primeiro são os proprietários-ocupantes, comprando uma mansão e um lar onde possam viver seus sonhos americanos de muro branca. O resto são investidores de vários tipos. Eles podem ser nadadeiras, procurando enfeitar uma mansão antiga e vendê-la. Eles poderiam ser proprietários que compram para alugar, adquirindo um imóvel para alugá-lo. Ou poderiam ser puros especuladores, mais interessados ​​em apostar nos preços do que em cobrar rendas.

Os proprietários-ocupantes têm tradicionalmente subjugado o mercado. Durante a maior segmento da dez até 2020, somente um sexto das compras de habitação foram feito por investidores, de congraçamento com Redfin, uma plataforma imobiliária. Mas a presença deles está crescendo. Em 2022, a parcela dos investidores estava perto de um quinto.

E os seus números podem ser muito maiores do que o relatado, de congraçamento com um documento de trabalho recente do Federalista Reserve Bank de Filadélfia, escrito por Ronel Elul, Aaron Payne e Sebastian Tilson. O motivo é fraude de ocupação. Ao solicitar uma hipoteca, alguns compradores afirmam que morarão na mansão que pretendem comprar. Mas portanto eles nunca se mudam. Esses falsos proprietários-ocupantes são investidores disfarçados.

Por que um investidor poderia se entregar a esse tipo de farsa? Seus motivos são fáceis de entender. Os proprietários que moram em suas casas geralmente conseguem negócios muito melhores em suas hipotecas. As vantagens podem incluir taxas de juros mais suaves, taxas mais baixas e pagamentos iniciais menores.

Para detectar mutuários fraudulentos, os pesquisadores analisaram três tipos de dados. Numa base de dados de empréstimos hipotecários, identificaram mutuários que afirmavam planear ser proprietários-ocupantes. Em seguida, analisaram aqueles que têm mais de uma hipoteca de “primeiro penhor”, ou seja, o empréstimo primordial contraído sobre um imóvel. (As hipotecas para segundas habitações ou propriedades de investimento são classificadas de forma dissemelhante.) Por último, utilizaram dados de moradas recolhidos por agências de crédito para procurar aqueles que não se mudaram no prazo de um ano posteriormente a obtenção de uma novidade hipoteca.

Os autores definem mutuários fraudulentos uma vez que aqueles que tropeçam em todas as três medidas: dizem que se mudarão para a novidade propriedade, fazem uma segunda hipoteca do proprietário e depois nunca mais se mudam. Uma vez adicionados estes investidores disfarçados, o conjunto de investidores apoiados por hipotecas é 50% maior do que normalmente se mede. Isto, por sua vez, sugere que a participação totalidade dos investidores nas compras de casas poderá ser 20% superior ao que se pensava anteriormente.

Esta invenção levanta três preocupações potenciais. Primeiro, implica que os investidores são mais influentes no mercado do que parecem. As pessoas costumam culpar os especuladores desenraizados pelos rápidos aumentos dos preços das casas na América. Uma refutação generalidade é mostrar que os investidores ainda representam uma parcela relativamente pequena das compras. Mas essa resguardo fica enfraquecida se muitos especuladores forem incontáveis.

Em segundo lugar, a investigação levanta questões sobre a regulação financeira. A fraude hipotecária está associada a todos os tipos de males do mercado imobiliário. A grande bolha imobiliária americana da dez de 2000, por exemplo, tornou-se famosa pela falsidade das hipotecas. Os corretores fecharam os olhos aos padrões de subscrição que exigiam que os mutuários demonstrassem rendimentos suficientes ou um ofício seguro. Os reguladores reprimiram a maior segmento disso. Mas a fraude de ocupação parece difícil de expulsar. De congraçamento com os cálculos de Elul e dos seus colegas, a situação persiste hoje ao mesmo ritmo que no início da dez de 2000.

O terceiro problema é que os investidores disfarçados normalmente não são o melhor tipo de mutuário. Eles têm 75% mais verosimilhança de não remunerar suas hipotecas do que os investidores declarados. E também são mais propensos a entrar em incumprimento do que os verdadeiros proprietários-ocupantes. Isso faz sentido. Os investidores levados a cometer fraudes provavelmente necessitam mais das vantagens que o seu ilusão permite. Em verificação com os investidores autodeclarados, eles podem estar se esforçando para remunerar a propriedade que compram. Seus pagamentos iniciais também provavelmente serão menores, dando-lhes menos participação no jogo.

Em verificação com os proprietários-ocupantes genuínos, os falsos também são provavelmente mais rápidos a entregar-se ao “incumprimento estratégico”, abandonando uma propriedade quando o seu valor desce aquém das dívidas garantidas contra ela (uma situação conhecida uma vez que capital próprio negativo). Os proprietários-ocupantes genuínos são muitas vezes mais apegados sentimentalmente às suas casas, permanecendo dentro das cercas brancas mesmo quando o seu património fica vermelho.

Os mercados da habitação e das hipotecas estão certamente em melhor situação do que há duas décadas, quando as sementes da calamidade estavam a ser plantadas. Mas é difícil expulsar todos os maus actores e, portanto, todas as fontes de fragilidade. Os preços das casas ainda estão subindo lentamente na América. Mas se alguma vez ocorrer uma recessão, poderá arrancar a máscara de muitos especuladores vizinhos. Eles não moram nas casas em que apostaram. Eles conseguirão viver com as apostas que fizeram? ■

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